天津二手房市场温和放量中心城区小户型受宠

临近年底，二手房市场却逐步趋于活跃。统计数据显示，五大重点城市11月二手住宅市场总成交量下半月明显高于上半月。在天津，11月二手房共成交6802套，环比上涨13%;12月的第一周，二手私产住宅成交1584套，与上周相比上涨6.7%，实现温和放量。业内专家表示，这种反弹属正常的自然回升，预计未来一阶段二手住宅市场量价仍将保持平稳。

临近年底成交量出现自然回升

继10月五大重点城市二手住宅市场成交量出现不同程度回落后，11月成交量走势逐渐出现分化：北京和深圳两城市开始反弹，而其他三城市则继续回落。但市场价格尚未出现下跌迹象，只是涨幅有所收窄，其中部分城市房价仍然处于上涨过程之中。统计数据显示，11月下半月5大城市成交均高于上半月，其中北京和深圳下半月环比增幅超过40%。

不过，天津二手房市场的放量却相对温和得多。根据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2010年11月天津市二手私产住宅共成交6802套，环比上涨13%，同比下降37.3%;成交面积54.8万平方米，环比上涨11.7%，同比下降43.0%;成交均价6953元/平方米，环比下降0.8%，同比上涨14.3%。

我爱我家市场部分析认为，从近三个月以来天津市二手私产住宅的成交量及交易天数来看，11月二手房市场成交量的环比上升是历年来二手房市场成交的客观传统，而成交总量的上涨并不代表市场成交持续活跃。

从直接反映市场活跃度的交易日日均成交量来看，本月309套的日均交易量基本回复至9月同期的水平。但是，据我爱我家买卖业务成交量分析显示，本月成交买卖业务与上月相比下降至3%以内，表明11月以来本市二手房成交活跃度出现小幅下降。

中原集团研究中心经理瞿安新认为，预计12月五大城市二手住宅市场量价都将趋于平稳。

三大原因促使成交量小幅反弹

链家地产市场部认为，三种原因促使11月二手房成交量小幅回升。

首先，和2007年相比，虽然都呈现上涨的趋势，但是从成交的基本结构来看，两者的上涨情况并不相同。2007年成交量的上涨，其中有一部分是投资性需求或兼顾投资需求，而今年由于各种严格的调控政策，使得短期内购多套房的需求被抑制，兼顾投资性购房的购房成本增加，促使现在市场的成交主体是以自住为主的刚性需求者，成交的上涨解决了相应的实际居住问题。这种成交上涨是较健康的，是需求的合理释放。

其次，前期观望自住型人群“泄闸”。11月成交上涨的主要动力是前期的一部分观望人群进入市场。初期，购房者对房价下降的预期高，希望在房价进一步下降之后才购买。但是经过半年的调控，价格维持平稳并没有像预期出现明显的下降，所以一部分观望人群开始进入市场。即使加息后可能会增加购买成本，但其增加的成本有限，对购房不会产生直接影响。链家地产市场部认为，从4月份调控政策出台以来，市场上有一部分需求被抑制。天津市4月份二手住宅成交9144套， 4月底调控政策出台之后，5月份天津二手住宅成交4981套，之后一直跌宕回升，这些需求最终将会被释放，成交或将进一步上涨。

第三，继续租房压力大，选择购房。租金在今年5月份开始明显上涨，并且在通胀的压力之下，业主对于租金上涨的预期进一步提高。对于租户来说，租金的快速上涨给租户带来明显的租金压力，部分有能力购房不愿意承担高租金的，进入交易市场。此类刚需人群进入市场促进了成交的增长。

成交热点中心城区小户型受宠

数据显示，11月二手私产住宅成交均价6953元/平方米，环比下降0.8%;其中中心城区9074元/平方米，环比微涨0.01%。

我爱我家市场部分析认为，继今年4月份开始的楼市宏观调控以来，房价的快速上涨得到了抑制，尤其自9月末进行的“二次调控”之后，在投资投机型需求受到抑制之后，市场成交以刚性需求和部分改善型自住需求为支撑，在目前的需求结构和政策调控力度的影响下，客业双方对于市场的判断均较为理性，一方面二手房业主定价较为理性，另一方面购房者也不会出现盲目的追涨，因此房价难以出现上涨势头，而是保持相对平稳的水平小幅波动，尤其在中心城区范围内刚性需求较为集中的区域房价的走势更加稳定。

在产品方面，小户型依旧受宠。根据我爱我家11月连续四周的二手房买卖业务成交分析显示，建筑面积在120平方米以上的三居室及以上房源成交比例呈现逐周下滑的趋势，其中120平方米以上房源的成交比例与上月相比下降0.4%，占据整体成交的5.6%，本市二手房市场中的大户型成交乏力。

我爱我家认为，近来国家宏观调控政策组合拳的出台造成部分购房者购买力不足，因而无法入市是目前大户型成交乏力的主要原因。由于目前首套房首付三成、二套房首付五成，利率上浮1.1倍以及三套房停发贷款等差别化信贷政策的执行，使得市场中的投资需求及部分改善型需求的入市门槛大幅提高，加之大户型房源总价高，更是增加了这部分需求的购买成本。