日期：2018-3-22（原创文章,禁止转载）
群租、黑旅馆、楼道堆物被称为小区“三害”，往往整治复整治，回潮复回潮。如何彻底打造一个安全文明的小区?徐汇区正南花苑小区首次尝试以小区业委会、物业、居委三方订立规则合约的方式整治社区顽疾，目前已见成效。
位于徐汇区石龙路上的正南花苑小区，与上海南站仅一墙之隔。也正因为与火车站靠得近，小区内曾有8家无证经营的黑旅馆，还有不少群租房。每天大量的陌生面孔进出小区，给小区的治安带来了很大的问题。
“我们小区仅400多户，算是规模比较小的，但是过去几年，小区的失窃案发率占整个漕河泾地区18%!可见小区的治安问题多严重!”说起小区的种种问题，业委会主任黄志浩认为，首当其冲的就是安全问题。其次，小区是脏乱差的典型，比如垃圾桶没有人冲水经常臭气熏天，路灯坏了没人修，楼道里乱堆杂物，小区没有门禁，绿化也乱糟糟……
如今，这些问题基本上都解决了，靠的是一份“小区规约”——由小区业委会、居委、物业三方经业主大会表决上海哪里治疗癫痫好和全体业主投票而订立的规则合约。
这份“规约”写明：对群租户等可采取停水停电的措施;对不按规定私自安装停车地锁的予以拆除等(详细情况见制图)。
有了这份规约，物业再遇上居民投诉相关问题，就马上展开调查，核实后发出整改通知，要求10天内整改，业主也都表示配合。
黄志浩告诉记者，8家之前已被整治的黑旅馆不再“回潮”，群租问成年癫痫病的急救方法题也得到了居民的监督控制，楼道堆物也清理了，小区一下子变得干净整洁，风清气正。最关键的是，通过规约4个月来，小区的盗窃率骤降为零。
如何授权?
三方多次召开座谈会，95%业主通过相关规约
“小区规约”如何而来?又是如何操作执行的呢?从物业和居委了解到，业委会、居委和物业三方多次召开座谈会，听取小区各方面的业主意见，经过业主代表大会通过后，再由每家每户表决，最终这份规约在今年1月投票通过，得到了95%以上小区业主的支持。
“依靠规约说服居民自律，很多问题就迎刃而解了。”黄志浩告诉记者，如今他们遇到居民投诉群租或者黑旅店的情况，就由物业展开调查，核实后发出整改通知，要求10天内整改。
正是有了这份规约，业主们都很配合，有的表示不再续租，有的同意整改。“比如发现一户黑旅馆，业主说合同今年5月底到期，之后答应不再续租，我们也会适当宽限一些日子。”
那么断电断水如何操作?小区物业经理徐白青告诉记者，在整改过程中，他们会找到业主，告诉他群租或者开黑旅店的行为影响到了整栋楼业主的安全和生活，并将写有“根据规约条例将对群租实施停水停电处置”的告知书给承租人，承租人很快答应整改。“如果遇到承租人不同意的情况，我们会在业主本人同意并授权下，进行断电断水的具体操作。
不过，自规约出台以来，业主们都很配合，至今还未进行过断水断电的操作。
“遭遇极少数不愿意配合的业主怎么办?也能让物业断水断电吗?”面对记者的提问，黄志浩给出了肯定的回答。
因为群租或开黑旅店本身违法，因此即使业主本人不同意，业委会也将授权物业进行断水断电。“如果要业主本人同意，那么我们95%的业主同意意义何在?”
是否合法?
规约不能与法律冲突，小区探索有积极意义
据悉，这可能是上海首个在居民区尝试以民间“软法”实施自治的小区。
正南花苑所属的居委会书记刘宇卓表示，这是探索基层社区自治的一次尝试，“目前来看效果很好，不过小区还没有真正实施过断水断电的措施。未来如何形成长效机制，坚持下去，也是要进一步探索的方向”。
不过，上海社科院副院长、法制所所长叶青分析说，“规约”不能与国家有关的法律法规冲突，而对于断水断电等行为，国家是有基本法律规定的，也有相关的执法部门，但这一部门决不是物业。
“所谓的授权物业进行断水断电，是谁授权?谁有这个权力?物业拿到了所谓的业主授权，若不是经过业主本人同意，是绝对不可以进行断电断水操作的，这属于违法。”他表示，以业主共同约定的方式，来进行小区自治值得借鉴。但是“规约”无权处置某些违规行为，这是侵害业主权益。
当然，叶青同时表示，若业主本人积极配合整治，但遭遇二房东或黑租户强硬阻挠，他也可以自行断水断电或委拉萨治疗癫痫重点医院托物业操作。因此，正南花苑小区的探索方向有积极意义。
