资深专家教您如何验房0

“业主直接参与期房验收”系列报道（三）

房间净高怎么量？怎么辨别墙面是否存在质量问题？安装的门窗都有啥要求？顶棚漏不漏雨怎么看？

资深专家教您如何验房

近段时间，日报对《住宅工程质量分户验收公示和业主参与制度》的出台，以及相关政策进行了连续报道。根据规定，打这个月起，业主就可亲自验房了。近日，记者接到不少准业主的咨询电话，他们一方面是对入住新房的渴望，一方面又担心自己因验房不到位而发现不了质量问题，影响以后入住。“房屋的构造包含了许多专业知识，如果验房的时候忽视了某个质量问题，我们在日后的使用或装修过程中损失就大了。”市民纷纷期待：“如果有专业人士教教我们就好了。”

8月31日，应广大读者要求，日报特意请来了从事建筑业40余年的资深专家、大豪监理总工程师曲坤山，根据《大庆市住宅工程质量分户验收实施指南》，为大家详解验房流程、质量要求和验房技巧，帮助准业主们安心、安全地入住自己的新家。

验房时，业主可以自备小工具

曲坤山表示，验房时，很多系统配套可以用肉眼直接看出来，比如墙上是否预埋了接线盒、安了几个插座、有没有网络接线口、天然气是否进户、暖气是否安装、水龙头有没有水等等。

“但很多细节的东西，光凭肉眼观察是很难判断的。”因此曲坤山建议，业主在参与分户验收时，要携带一个长度在5米以上的钢卷尺，可以测量房间尺寸；一把金属材质的小锤子，验收房子墙体与地面是否存在空鼓；一个万能表，可以测试各个插座及弱电设备是否畅通；带一个塑料盆或可以装水的容器，用于验收下水管道是否通畅；一个计算器，可以计算数据。

除此之外，曲坤山还提醒广大准业主，如果有条件，最好能携带一个有日期显示功能的相机，万一在验收过程杭州治疗癫痫最好的专科医院中遇到问题，可以随时拍下作为日后交涉的凭证。如果有游标尺，带一个也可以。

好啦，带着这些小工具，我们正式开始验房！

室内空间尺寸偏差不得超过20mm

进入房间后，把上述肉眼能看到的东西都检查一遍，看通讯、电源、网络等接口是否完备，再看看燃气表、暖气或地热分解阀都在哪里……这些都没问题了，再进行下一步：测量自然间尺寸。

“自然间，指的是除卫生间、厨房、储藏室、过道外的房间。”据曲坤山介绍，住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、净进深和净高。净开间或是净进深，指的是墙面在开间（进深）之间的垂直距离，简单地说，就是房间的净宽度和净长度。净高比较好理解，指的是楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

曲坤山表示，测量净开间、净进深时，每个房间都要测量两处以上，测量的位置最好在“四角距纵横墙”也就是距离墙角500mm、离地1m左右处，看房间长、宽是否平行、相等。“验房时，也可以多选几个位置进行测量，但实际测量出来的最大值和最小值，二者之差不能大于20mm。实际测量值和设计值之差，也应控制在15mm以内。”

测量净高时，每个房间不少于5处，测量点在距离墙角500mm处及房间几何中心处比较适宜，看边角线、棚线是否平直。实际测量值的最大值、最小值差，以及实际测量值和设计值差都不能大于20mm。

另外，室内梁、窗台等构件也要全数检查，尺寸控制应准确，不得有明显缺陷。

地面、墙面、顶棚都不能有裂缝

测完房间尺寸后，就该检查楼面、地面、墙面和顶棚面层的质量了，最简单的方法，就是用小锤敲击。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明接触良好。

其中，楼面和地面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，每个自然间里，空鼓都不应该多于两处，而且面积不能大于400平方厘米；有排水坡度要求的，不得倒泛水和积水，这个可以用泼水的方法进行测试。

室内墙面不能有爆灰、裂缝，要光滑、洁净、平顺，阴阳角应顺直，抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓。曲坤山说，检测墙面质量，可以用手摸一摸。“如果摸上去发现掉沙砾子，就表示墙表面强度不够，以后装修刷大白时会开裂、剥皮。”曲坤山说，一旦发现这种情况，可以要求开发商返工，再将墙重新抹一遍。

肉眼观察采用抹灰工艺的室内顶棚，表面也要光滑、洁净、平顺，不能有裂缝、露筋、蜂窝等质量缺陷。

门窗要牢固、开关灵活、密封性好

门窗、栏杆的检查比较复杂，需要测量的东西也比较多，业主必须耐心、细致，不能放过每一个细微之处。

现在的期房验收时，一般只有入户的防盗门，其种类、位置要符合设计要求，向外开启的门不能妨碍交通。通过检验门框固定和牢固度，门框四周密封情况，确认门安装是否牢固，门框与墙体洞口填补是否合理。方法很简单，双手抓住门框使劲摇晃，看门框是否动；同时用眼睛观察门框与墙体洞口填补处是否密实。检验是否方正，看门的直角处是否呈90度角。开关扇门多次，观察门扇是否平整，是否有自关或自开现象。

“自关或自开就是指门在无外力的作用下自己就关上或打开了，一般是因为门没装方正或倾斜造成的。”曲坤山说，还要用手摸、眼观，检查防盗门密封是否严密，密封条是否欠缺破损。门扇与门框间隙是否过大，锁具反复开关，检查是否作用良好、灵活。门面有无磕碰、磨损、变形、污渍等不良现象。

除了入户门以外，室内的门窗也要求开关灵活、关闭严密、无倒翘，如果窗户开合时会碰到墙，墙面就很容易被毁坏。如果是推拉式门窗，则要有防脱落措施。另外窗台应有向外的坡度，而且距地面层高度不得低于0.90m，低于0.90m时要有防护措施。根据和图纸的比对，窗口偏移不能超过20mm。门窗的密封条应安装完好，不能脱槽，铝合金门窗的橡胶密封条需在转角处断开，并用密封胶固定。有排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置数量符合设计要求。门窗配件安装应牢固、位置应正确，功能满足使用要求，而且要有可靠的防锈措施。

阳台栏杆要有防止儿童攀爬的构造

如果阳台设置了栏杆，应同时设置防护措施，而且要采用防止儿童攀登的构造，距离楼面高0.10m内不得留有任何空隙。

阳台和供人上下用的上人屋面等临空处的栏杆高度，六层及以下不低于1.05m，七层及以上不低于1.10m，不允许有负偏差。栏杆垂直杆件的净距不大于0.11m，不允许有正偏差。

检查玻璃要认准3C安全标识

玻璃的检查主要靠观察和游标尺测量，安装后的玻璃应牢固，不应有裂纹、损伤和松动。如果有疤痕要及时更换。中空玻璃内外表面应洁净，中空层内不应有灰尘和水蒸气。有纱窗的还要检查窗纱看是否破损，或者是否有很大的划痕。

单块大于1.5m的玻璃应使用安全玻璃，业主验收时要注意检查3C安全标识。落地门窗玻璃隔断，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位必须设置可靠的防护栏杆，且使用安全玻璃。

承受水平荷载的护栏玻璃在符合设计要求的同时，使用的钢化玻璃或钢化夹层玻璃不能小于12mm厚，当临空高度5m及以上时应使用钢化夹层玻璃。

厨卫防水检查最好楼上楼下“联动”

检查卫生间地面是否渗漏，可以先堵住下水口，在卫生间蓄些水，24小时后，到对应的楼下卫生间看其顶部是否有渗漏。但后期有管路改动的业主因为还要重新刷防水，可以忽略此检测。

曲坤山认为，这个检测最好与楼上住户同时进行。如果卫生间外墙体有水渍现象，说明卫生间墙体防水高度或者涂刷质量不合格。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在。

目前交付的房子，有一些事先已经声明没做防水，这就需要装修做了。

顶层住户要特别注意检查渗雨情况

根据《建筑法》第60条规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。如果业主买的是顶层，一定要查看各个房屋癫痫用中医怎么治的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。虽然防水保修期有5年，但没入住便已渗漏，肯定会影响后期装修，因此一旦发现漏水问题要马上找开发商整修。就算不是顶层的业主，也应在验房时，对外墙淋水后进行目测，看外墙防水做得是否到位。

建筑外窗也是现代建筑重要的功能组成部分，不仅要承受风雨等自然环境的影响，还要承受开关及自重的影响。其中风力使门窗的杆件和框、癫痫病患者不能吃什么扇产生的较大弯曲变形，不仅影响其安全性，也影响其密封性。因此所有外窗的抗风压性、气密性和水密性“三性”复检必须合格，窗框和副框安装必须牢固，窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，癫痫护理的注意事项并采用密封胶密封，表面光滑，顺直无裂缝，保证外窗与周边无渗漏。

有防水要求的楼面或地面可以进行蓄水检查，不能出现倒泛水和积水现象，排水顺畅，不能有任何渗漏。

如果外墙防水没问题，房间里的墙面表层出现凝结水滴的结露现象，那么这个墙面的保温层一定有问题。

给水排水必须无堵塞、无渗漏

“查看上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。”曲坤山说，试水后，还要注意观察给水管道和排水管道及连接件等有无堵塞、渗漏。管道坡度应符合设计要求，坡向正确，不应有平坡或倒坡。暗敷的给水排水管道均应在相应位置作出明显的预埋管道标识。另外，给排水管道、阀门、水表等安装要牢固、位置正确，吊架、支架间距位置符合要求。

在配件安装上，排水塑料管必须按设计要求设置伸缩节，如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m。高层建筑明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管。生活污水立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。