行业净负债率高企中小房企融资成本难降

 对于高负债的房企而言,央行的意外降息犹如及时之雨,但并非所有房企都能获益。

 克而瑞最新数据显示,截至三季度末,A股139家房企净负债率为101.34%,季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点,行业净负债率仍处于历史最高位。其中,“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%,但120家小房企的净负债率却高达109.47%。

 11月23日,多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,由于此次央行采用“非对称降息”,特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍,银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下,大多数中小型房企融资成本或“不降反升”,而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降,马太效应愈发明显。

 中小房企融资成本难降

 拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉 《每日经济新闻》记者,“降息对于降低房企融资成本有直接帮助,但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷,大多数中小房企根本拿不到贷款,因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”

 新城控股高级副总裁欧阳捷也表示,由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企,大多数中小房企根本无法拿到开发贷,因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。

 国家统计局数据显示,今年1~10月份,房地产开发企业到位资金为10万亿元,同比增长3.1%。其中,企业自筹资金约为4.2万亿元,占比为42.1%,定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元,占比为39.7%,国内贷款约为1.77万亿元,占比仅为17.7%。

 欧魏都区哪里的癫痫病医院好阳捷注意到,虽然央行降息有助于舒缓流动性压力痫病该如何预防好,但由于此次降息是非对称降息,实际执行的存款利率应该基本与降息前相当,贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下,银行会更重视资产质量,预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。

 洪凯彬认为,大多数无法从银行获取贷款的中小房企,央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。

 大型房企融资优势明显

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 虽然中小房企难获银行青睐,但对于财务稳健的大型房企,本轮降息无异于“如虎添翼”,将进一步巩固强者恒强的格局。

 克而瑞研究发现,截至三季度末,A股139家房企一年内到期短吉林治疗母猪疯哪里看的最好债创新高至4117亿元,较年初上升了23%,行业现金短债比为0.89,这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中,大型房企现金短债比上升至1.75,财务结构明显优化,中小房企仅有0.7,财务状况进一步恶化。

 “随着银行更重视资产质量,这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款,也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。

 国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示,随着房企再融资的放开,上市房企可通过股权融资,重构财务杠杆并优化负债结构,加上银行信贷成本降低,大型房企的融资优势将愈发明显。